Introdução: No Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta deverá conter o prazo previsto de entrega, por exemplo, 01 (um), 02 (dois), 03 (três) anos, ou até mais. Na maioria desses contratos, há previsão do prazo de tolerância, no máximo de 180 (cento e oitenta) dias. Caso a Construtora entregue o imóvel dentro do prazo previsto ou do prazo de tolerância, não a que se falar em atraso. Entretanto, se passou o prazo de tolerância e o imóvel ainda não foi entregue, resta configurado o atraso na entrega.
Pergunta: Diante disso, o que Comprador poderá fazer? Quais são as alternativas? Quais são as consequências?
Resposta: Se você quer saber, fique comigo até o final deste artigo.
A primeira alternativa é obrigar a Construtora entregar o imóvel, por meio da Justiça.
É o que diz o artigo 475, do Código Civil/2002:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Pergunta: Caso a Construtora não entregue dentro do prazo definido pela Justiça, o que acontece?
Resposta: A Construtora será multada diariamente até que entregue o imóvel. Há a possibilidade do valor da multa ser aumentada. Destaca-se que essa multa será revertida para o Comprador, no final do processo, quando a sentença transitar em julgado.
A segunda alternativa é cancelar o Contrato de Promessa de Compra e Venda, por culpa da Construtora (Justiça).
Nesse caso, a Construtora deverá devolver os valores pagos, de forma à vista e atualizada. Além do mais, deverá pagar multa contratual para o Comprador.
É o que diz o artigo 43-A, parágrafo primeiro, da Nova Lei do Distrato.
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
E caso o atraso seja superior há 01 (um) ano, a Construtora ainda deverá indenizar o Comprador pelos danos morais sofridos.
Assim, é o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN), conforme julgado a seguir.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL FUTURO. PRAZO DE INÍCIO DA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA VINCULADO À DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. HIPÓTESE VEDADA PELO TEMA 996 DO STJ E PELA SÚMULA 36 DESTE TRIBUNAL. CLÁUSULA ABUSIVA DECLARADA DE OFÍCIO. PRECEDENTE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. NÃO DEMONSTRADA CONTRIBUIÇÃO DA EMPREENDEDORA PARA A DEMORA NA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO IMÓVEL E O AUMENTO DO SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PROVAS DE DESCONTOS DE JUROS DA OBRA. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO AO DIREITO À DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O SALDO DEVEDOR NA DATA DA ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E NA DATA DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DANOS MORAIS IDENTIFICADOS. DEMORA DE MAIS DE UM ANO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. VIOLAÇÃO AO DIREITO À MORADIA. COMPENSAÇÃO MORAL DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E EM PARTE PROVIDO.
(TJ-RN – AC: 0812934-59.2020.8.20.5001, Relatora: Juíza convocada Martha Danyelle, Data de Julgamento: 29/04/2024, 3ª Câmara Cível)
A terceira e última alternativa é aguardar a entrega do imóvel e ser indenizado (Justiça).
É o que diz o artigo 43-A, parágrafo segundo, da Nova Lei do Distrato.
2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die , corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Nesse caso, a Construtora deverá indenizar o Comprador pelos danos materiais sofridos, equivalente ao aluguel do imóvel por cada mês de atraso.
E caso o atraso seja superior há 01 (um) ano, a Construtora ainda deverá indenizar o Comprador pelos danos morais sofridos.
Conclusão: Diante do atraso na entrega do imóvel, o Comprador poderá escolher uma das três alternativas (Justiça):
- Obrigar a Construtora a entregar o imóvel;
- Cancelar o Contrato, por culpa da Construtora;
- Aguardar a entrega e ser indenizado.
Então, se ocorreu o atraso na entrega do imóvel, não perca mais tempo, entre em contato com advogado especialista.
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Respostas de 2
Parabens Dr Ricardo, por sanar nossas dúvidas acerca desse assunto muito atual.
Muito obrigado pelo comentário, Doutor Marcones. Realmente é fundamental que o advogado se atualize, nesse caso com a Nova Lei do Distrato, Lei nº 13.786/2018.