Introdução: Durante a nossa vida inteira fazemos planos, entretanto alguns deles não se concretizam. No caso da compra de imóvel na planta não é diferente. Começamos bem entusiasmados, entretanto alguns fatores, alheios a nossa vontade, fazem com que desistamos desse sonho, por exemplo, a falta de valorização do empreendimento; a mudança no cenário econômico do país; uma mudança repentina de domicílio para outro estado ou exterior; e a mais comum, a falta de recursos financeiros para prosseguir com o negócio. Esses motivos e outros fazem com que desistamos da compra de imóvel na planta, ocasião em que assinamos o Distrato do mencionado imóvel.
Pergunta: O que é um Distrato? Qual é a sua finalidade?
Resposta: O Distrato, basicamente, é um acordo entre a Construtora e o Comprador. Esse acordo encerra o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado anteriormente.
Pergunta: Quais são as obrigações do Comprador e da Construtora diante da assinatura do Distrato?
Resposta: O Comprador terá que devolver a posse do imóvel à Construtora. Já a Construtora terá que devolver os valores pagos pelo Comprador, de forma parcial.
Pergunta: É obrigatório que o Comprador contrate advogado para participar da assinatura do Distrato?
Resposta: Negativo, é opcional. Entretanto, a sua presença é muito importante para que o Comprador não sofra prejuízo.
Pergunta: Qual é a porcentagem de devolução dos valores pagos que deverá ser prevista no Distrato?
Resposta: Depende, se o Comprador adquiriu o imóvel antes da Nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), o Distrato deverá prever a devolução de:
a) 75 a 90% dos valores pagos, de forma à vista e atualizada.
Entretanto, se comprou após a Nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018):
b) Com Patrimônio de Afetação:
b.1) No mínimo, 50% dos valores pagos, de forma à vista e atualizada.
c) Sem Patrimônio de Afetação:
c.1) No mínimo, 75% dos valores pagos, de forma à vista e atualizada.
Pergunta: Caso a Construtora devolva menos do que é devido ao Comprador e/ou parcela a devolução, o que fazer?
Resposta: Primeiro, o Comprador deverá contratar advogado especialista para analisar o Distrato. Caso fique constatado que a Construtora devolveu menos do que deveria e/ou parcelou a devolução, o Comprador deverá entrar na Justiça, que condenará a Construtora em pagar a diferença e/ou devolver de forma à vista e atualizada.
É o que diz o artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Assim, é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), conforme julgado a seguir.
APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Distrato. Ação de revisão de cláusulas, julgada procedente. Recurso das rés. Coisa julgada. Inocorrência. Ação de execução de título extra judicial anteriormente julgada envolvendo as mesmas partes e o mesmo objeto, mas com causa de pedir e pedidos distintos daqueles formulados nesta ação, na qual os autores pretendem a revisão das cláusulas do instrumento de distrato. Preliminar rejeitada. Mérito. Resolução extrajudicial do negócio com estipulação de cláusula de decaimento. Impossibilidade. Distrato à luz do Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade de revisão até mesmo em contratos findos. Precedente do C. STJ. Distrato motivado por conveniência dos adquirentes. Direito de retenção. Retenção de 30% do montante pago. Excessividade. Retenção de 20%, tal como fixada na sentença, que se mostra adequada, aceito esse percentual pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pelas vendedoras. Devolução em parcela única (Súmula nº 2/TJSP). Indenização por fruição pelo período de utilização que não foi debatida e nem decidida na Instância originária. Indevida inovação recursal. Pedido de condenação da parte autora ao pagamento de IPTU. Impossibilidade. Ausência de descrição acerca de eventuais débitos. Sentença mantida. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO, majorados os honorários advocatícios em mais 5%, com base no art. 85, § 11, do CPC.
(TJ-SP – AC: 10028014520208260526 SP 1002801-45.2020.8.26.0526, Relator: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 30/08/2021, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2021)
Conclusão: Se no Distrato a Construtora devolveu menos do que deveria e/ou parcelou a devolução, o Comprador deverá ingressar na Justiça para receber a diferença e/ou receber a devolução de forma à vista e atualizada.
Conheça outro artigo com a temática Distrato:
SAIBA TUDO SOBRE DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA – Ricardo Guimarães Advocacia