Introdução: Todo brasileiro sonha em comprar a sua casa própria, seja por recursos próprios e/ou por financiamento bancário. Para isso, ele planeja como e em quanto tempo irá conseguir. Após isso, ele trabalha de dia e de noite, faz hora extra, trabalha em feriado e final de semana, tudo isso para alcançar o seu sonho. Vamos imaginar que esse dia tão sonhado chegou. Ele está realizado, feliz e orgulhoso de si mesmo.
Pergunta: Quais os tipos de defeitos que podem aparecer no imóvel?
Resposta: Basicamente são 02 (dois) tipos. O primeiro é o defeito aparente ou de fácil constatação, por exemplo, fissura, rachadura, etc. Já o segundo, é o defeito oculto, é aquele de difícil constatação, por exemplo, mancha, mofo, infiltração, goteira, que surgem após um período prolongado de chuvas.
Pergunta: Quais são os prazos de garantia do imóvel?
Resposta: Contra os defeitos aparentes, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias, conforme estabelece o artigo 26, II, Código de Defesa do Consumidor:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
Já contra os defeitos ocultos, o prazo de garantia é de 05 (cinco) anos, conforme estabelece o artigo 618, do Código Civil/2002:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Pergunta: Esses prazos de garantia protegem contra o quê?
Resposta: Contra os defeitos na solidez e segurança da obra, nos materiais e solo do imóvel, conforme estabelece o artigo 618, do Código Civil/2002.
Pergunta: Diante do do defeito, seja aparente ou oculto, o que o Comprador deverá fazer?
Resposta: Ele deverá acionar o Construtor ou Construtora para realizar os devidos reparos. Caso haja negativa ou resistência, ele deverá acionar um advogado especialista.
Assim, é o entendimento dos nossos Tribunais Pátrios, conforme julgado a seguir.
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – VÍCIOS CONSTRUTIVOS ESTRUTURAIS – DEFEITOS OCULTOS QUE RESULTARAM EM DANOS ÀS ESTRUTURAS (PAREDES E TETOS) DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDORA CONFIGURADA – NECESSIDADE DE DELIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONSERTO DOS DANOS DECORRENTES OU DERIVADOS DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Comprovada a existência de vícios ocultos de ordem construtiva e estrutural no imóvel recém-adquirido pelos autores, com apoio em prova técnica pericial, e não estando presente nenhuma hipótese de excludente de responsabilidade, resta caracterizado o dever da ré/vendedora de providenciar e arcar com o reparo dos defeitos detectados no imóvel cuja origem seja a presença dos vícios construtivos, e a ressarcir os compradores pelos prejuízos devidamente comprovados.
(TJ-MT 00069123520168110013 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 29/03/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/03/2022)
Conclusão: O prazo de garantia do imóvel novo é de 90 (noventa) dias a 05 (cinco) anos. A garantia protege contra os defeitos aparentes e ocultos na solidez e segurança da obra, nos materiais e solo do imóvel. Diante do defeito oculto, o Comprador deverá acionar o Construtor ou Construtora. Caso haja negativa ou resistência, o Comprador deverá acionar um advogado especialista.
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