Introdução: O Distrato de imóvel na planta é uma alternativa para o Comprador que não tem mais interesse em continuar com o negócio, independentemente do motivo. Em regra, se dá em razão da mudança econômica do Comprador. O Distrato, na verdade, é um acordo entre Comprador e Construtora. O Comprador terá que devolver a posse do imóvel, já a Construtora terá que devolver os valores pagos pelo Comprador, de forma parcial.
Pergunta: Se no Distrato prever que a Construtora não devolverá nenhum dos valores pagos, o que fazer?
Resposta: A Construtora não pode, em hipótese nenhuma, reter todos os valores que o Comprador pagou.
É o que diz o artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Pergunta: Se no Distrato prever que a Construtora devolverá ao Comprador menos do que é permitido pelo ordenamento jurídico, o que fazer?
Resposta: A Construtora não pode reter mais do que permite o ordenamento jurídico.
É o que diz o artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
Pergunta: Se no Distrato prever a devolução de forma parcelada, no mesmo número de parcelas pagas, o que fazer?
Resposta: A Construtora terá que devolver os valores pagos, de forma parcial, em parcela única e atualizada.
É o que diz a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), in verbis:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Na ocasião, menciona-se o artigo 67-A, parágrafo quinto e sexto da Nova Lei do Distrato, que estabelece:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 , e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Conclusão: No caso de Distrato abusivo de imóvel na planta, o Comprador não é obrigado a assiná-lo. Na ocasião, ele deverá entrar na Justiça para receber o que pagou, de forma parcial, conforme estabelece o ordenamento jurídico. Assim como receber tais valores em parcela única e atualizada.