Introdução: Neste artigo abordaremos sobre a primeira modalidade de Usucapião Especial, a Urbana, conhecida também como Constitucional Urbana. No próximo artigo, abordaremos sobre a segunda, a Rural. Se você, caro leitor, ainda não leu os artigos anteriores, a saber, “Entenda o que é Usucapião”, bem como “Regularize seu imóvel com a Usucapião Extraordinária”, assim como “Regularize seu imóvel com a Usucapião Ordinária”, eu aconselho a você lê-los antes deste artigo. Esses 03 (três) artigos são essenciais para você entender melhor o presente artigo. Então, vamos avançar, mas antes de tudo vale a pena relembrarmos que a Usucapião tem como objetivo regularizar o imóvel, transformando a posse em propriedade, o possuidor em proprietário.
Pergunta: Quais são os requisitos da Usucapião Especial Urbana?
Resposta: Os requisitos são:
- Posse do imóvel por 05 anos;
- Sem interrupção;
- Sem oposição;
- Independentemente de justo título e boa-fé;
- Área urbana de até 250 m²;
- Utilização para fins de moradia própria ou familiar;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Destaca-se 02 (dois) pontos importantes. O primeiro é de que essa modalidade de usucapião especial possui mais requisitos do que a Usucapião Extraordinária ou Ordinária, em razão do prazo de posse do imóvel ser menor, no caso 05 (cinco) anos. Na Extraordinária, o prazo de posse é de 15 (quinze) anos, já na Ordinária é de 10 (dez) anos. Em outras palavras, quanto mais requisitos, menor o prazo de posse do imóvel; quanto menos requisitos, maior o prazo de posse.
O segundo ponto é a ausência do interessado ter justo título e boa-fé, ou seja, um Contrato que comprova a compra do imóvel, por exemplo. Esses imóveis, basicamente, foram abandonados ou não possuem dono. Somado a isso, se o interessado possuir esse imóvel por 05 (cinco) anos; sem interrupção; sem oposição; se tratar de área urbana de até 250 m²; utilização para fins de moradia própria ou familiar e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, resta preenchidos os requisitos.
Assim, é o entendimento dos nossos Tribunais de Justiça, conforme julgados a seguir.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA – REQUISITOS PREENCHIDOS – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Nos termos do art. 183 da Constituição da Republica que trata da usucapião especial de imóvel urbano, aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A usucapião constitui-se como um modo de adquirir o domínio da coisa ou de certos direitos reais pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com o concurso dos requisitos que a lei estabelece para a modalidade específica, neste caso, aquela descrita no art . 1.240 do CC que dita que “aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”. Provado o fato constitutivo do direito invocado pelo Autor, a procedência do pedido é medida que se impõe, sendo imperiosa a manutenção da sentença .
(TJ-MG – Apelação Cível: 5006559-69.2021.8.13 .0338 1.0000.23.318293-0/001, Relator.: Des .(a) Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 12/06/2024, 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 14/06/2024)
EMENTA: Apelação. Ação de usucapião movida com fundamento no artigo 183 da CF e artigo 1.240 do CC. Sentença de improcedência . Reforma que se impõe. Usucapião na modalidade constitucional urbana que dispensa os requisitos do justo título e da boa-fé. Autora que comprovou que reside no imóvel desde 1999, de forma passiva e ininterrupta, tanto pela prova testemunhal como pelo laudo pericial. Existência de constrição/penhora sobre a área usucapienda em decorrência de demandas interpostas por terceiros contra a ré . Irrelevância. Debate alheio à autora. Presença da posse qualificada pelo ânimo de dono. Requisitos da usucapião especial urbana preenchidos . Ação procedente. Inversão do ônus da sucumbência. Recurso provido.
(TJ-SP – AC: 00390428820088260224 SP 0039042-88 .2008.8.26.0224, Relator.: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 27/09/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2018)
Pergunta: Na prática, o que o interessado deverá fazer?
Resposta: O interessado deverá procurar um advogado especialista. Em seguida, o profissional analisará se os requisitos legais da Usucapião Especial Urbana foram preenchidos. Em caso positivo, o advogado ingressará com a respectiva modalidade de Usucapião.
Conclusão: A Usucapião Urbana é a primeira modalidade especial de Usucapião, conhecida também como Constitucional Urbana. Essa modalidade possui mais requisitos do que a Usucapião Extraordinária ou Ordinária. Nessa modalidade, não é necessário o justo título e boa-fé. Uma vez preenchidos os requisitos, o interessado deverá ingressar na Justiça, por meio de advogado especialista, para regularizar o seu imóvel, tornando-se o novo proprietário.